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趁台风,给对公寓蠢蠢欲动的投资小白们下点冷水!

转载 来源:青州楼市 发表于:08/12/2019 10:41:37 浏览量:1085

这篇稿子大脑酝酿了久,直到今天被台风“利奇马”侵袭,才想到大家最近被网络袭扰的这些事情。



相信大家最近都不止一次收到过这个“经开区“万达大厦”的微信。首先,对这种台风级别的营销手法表示钦佩;其次,因为粉丝咨询的太多,我们不得不再来聊一聊这类楼市一直不太愿意提及的产品。


不想中伤任何项目,只想说的是,对于大部分普通投资者,公寓投资一般不推荐。


为什么?


1、公寓产品面积小、总价低,但首付要付50%左右,投资成本比例并不低;
2、商业性质的公寓二次交易税费太高,加上行情涨幅不比住宅,所以基本赚不了差价;
3、出租?这些年,青州市场上公寓写字楼开发量和需求量,将来有些项目出租率、租金水平都大概率保证不了,甚至有些位置不好的短期内根本就租不出去。

这怎么能算最佳的投资品?何况部分项目还有不小的风险,君不见前些年宣传比较厉害的某某国际、某某大厦,有包租返租,也有名牌酒店,只不过最终都是浮云。

不过,并不是说所有项目都不行,也不是说投资这类产品都会亏,只是说投资公寓写字楼的风险和回报率,都比住宅差得远。

不像投资住宅,投资公寓写字楼不算清楚这笔账,肯定前途未卜。所以,置业顾问的广告中一般都会替你算好这笔账,但投资买房单听置业顾问的片面诱导肯定不行。

任何投资的可行性,都要以回报率作为首要衡量标准,公寓投资同样。看公寓值不值得投资,先要算清楚回报收益。

我们做房产投资,收益无非两种:出手转售赚差价、出租赚租金。那接下来,我们就按这两种收益方式,来算公寓投资回报这笔账。

第一笔账:转售赚差价?交易税高达15%以上

商业性质的公寓转售税费高,这点很多人都或多或少都有了解,但究竟高到什么程度,恐怕并没有具体概念。

网上一则”72.5万卖套公寓交税22万”的新闻震惊了不少公寓投资小白。可见,商业性质公寓二手交易税费如此之高!

我们来算笔账:如果买套小公寓,总价30万元计算,假如5年后升值为40万出售,差价10万元。

表面看这笔买卖还不错,但交易时,按照网络上的计算,需交7万左右的税。也就是说,花30万买套公寓,就算苦等5年后收益只有3万元。通货膨胀、货币贬值,这套公寓折腾下来基本只能赚点租金。

因此,投资公寓靠转售赚取差价这条路,在房产投资里不太好走,这几年行情里的情况大家都知道。

第二笔账:靠租金?至少20年才能收回成本。

也许会有人说,楼市小编没事又在瞎算计,投资公寓本来就不是通过转售来赚钱。

经过调查,青州目前30万左右的公寓写字楼月租金一般在1000左右,就算加上通膨,买一套公寓,也差不多要20多年才能收回成本。

再者,就算青州人流量慢慢多了,但未来大量公寓写字楼堆积,你能保证出租率?那么,还要不要买?值不值得买?

对于想投资房产的普通大众,优选住宅,至于写字楼、商铺、公寓都不是优选。

但投资公寓并不是必死无疑,好好挑选,还是有些能入手的产品,就像文章开头说的那样,如果能保证未来租金至少能抵月供,将来出租,靠吃租金也不会有太大问题。

那么,问题来了,怎么选才能保证未来租金水平上得去?

1、选地段,人流量多了,将来租金大概率不会太低,但不要看青州本地人流,而是尽量选择靠近景区或车站等外来人流量大的地方

2、选择好的开发商、好的物业、好的运营商,体验感强了,年轻人、商务白领等这些目标租客们都喜欢。

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